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華夏幸福聯手萬科的雙贏之道

來源:中國新聞網 發表時間:2018-10-17 14:38:47

  中新網10月15日電 10月9日,華夏幸福發布公告稱,將與萬科合作開發部分環京地產項目。萬科擬通過收購目標公司部分股權的方式,與華夏幸福合作開發目標地塊,暫定交易價款約為32.34億元。

  值得注意的是,在華夏幸福剛剛發布的半年報中顯示,華夏幸福營收349.74億,同比增57.13%;淨利潤69.27億,同比增長29.05%。同時銀行授信未使用且額度持續走高,在今年第二季度時,華夏幸福的現金流也轉為正。

  那麼在財務穩健的情況下,華夏幸福此舉到底為何?

  01

  從整個行業背景來看,城鎮化是現代化的必由之路。城鎮化能將更多的勞動力和資源集中起來,形成規模與協同效應,從而促進生產力更好更快的發展。

  但城鎮化不是單純地把農村人口的戶口變成城鎮戶口,在城鎮化的過程中,人本身的城鎮化比人口的城鎮化更為重要。

  與之相關的是人的身份、就業方式、人居環境以及社會保障的變化。

  我國改革開放後城鎮化進程迅速展開,城市面積也隨之不斷擴大。截至2017年末,我國人口城鎮化率已經達到58.52%,預計到2020年這個數字將會達到60%。

  隨著人口城鎮化率的不斷提高,產業的密集程度勢必也將會顯著提高,並且中國近幾年,低端產業在轉移消減,但是中高端產業在很好的發展。

  這得益於中國工程師紅利,與勤勞鑽研精神。

  過去給國外做代工的,開始自創品牌,在產業鏈上實現技術突破,產品進入全球供應鏈。

  綜上所述,能夠發現,城鎮化發展後期均為都市圈化。而華夏幸福的戰略布局,是跟隨人口都市圈轉移布局的。

  可以說華夏幸福押寶了中國的產業升級發展。這個領域裡,沒有任何一家房企可以與華夏幸福競爭。畢竟十幾年以來華夏幸福已經積累了大量的優勢。

  環繞著首都優勢資源,環首都經濟圈一直是京津冀一體化的先導之地。

  並且在9月份,北京市政府出台《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2018年版)》,提到在東城區、西城區禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目。華夏幸福作為產業新城運營商,更能趁此環京產業的承接機遇一躍而上。

  02

  華夏幸福創立於1998年,主要業務分為產業園區和房地產開發。而產業園區業務包括產業新城和產業小鎮,是華夏幸福的核心業務和競爭優勢。華夏幸福聚焦10大產業。

  據統計截至2017年末,華夏幸福在中國境內共有53個產業園區,主要集中在京津冀與長三角地區,分別有14個和18個產業園區,其中在營10個園區,在營建築面積約為9.62億平方米。

  不同於其它傳統房地產公司的是,華夏幸福的核心業務是產業園區業務,產業園區業務中又以產業發展服務(招商引資、企業服務)為主。

  截至2017年年末,華夏幸福累計簽約投資額在5000億左右。其中,華夏幸福的大本營所在地固安區域累計簽約投資額將近1450億,將近占總簽約投資額的三分之一。

  根據2017年年報,華夏幸福處於建設起步期階段的有19個區域,處於規劃定位階段的有28個區域,另外海外區域也僅僅布局了2個區域,有相對較大業績貢獻的有19個區域。

  隨著園區招商條件逐漸成熟以後,招商引資的空間會逐漸擴大。僅僅就固安來講,成長空間都還非常大。

  03

  華夏幸福與萬科合作開發項目公告顯示,萬科擬收購華夏幸福持有的涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80% 股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。

  對萬科來說,除了收購華夏幸福這5家項目公司部分股權,還與華夏幸福合作開發其位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。

  北京萬科方面的負責人對此番收購的解釋是:華夏幸福長期深耕環京區域,有著優秀的開發實力和品牌形像。並且,萬科持續看好環首都經濟圈未來的發展。

  這與華夏幸福的判斷不謀而合。

  值得注意的是,華夏幸福並未將存量資產股權100%變更。而且本次華夏幸福與萬科的項目合作中,所涉及公司均為華夏幸福旗下當時拍地所注冊的公司。這些公司除了擁有公告中合作項目土地外,基本無公司其他資產。根據華夏幸福早前的公開資料顯示,其在此前收購其他項目時,也主要以收購標的公司為主要方式,這在一定程度上給外界造成了“股權轉讓比例過高”的印像。

  早在2018年1月,華夏幸福就在北京召開首屆產業新城合作伙伴大會,以“合作”為題,實現全方位開放合作。當前,公司與萬科合作協議的達成正是全方位開放合作戰略的兌現。

  而且華夏幸福在環京區域擁有充足的土地儲備,在房企於公開市場拿地難度加大的背景下,華夏幸福在環京區域與其他房企合作可以占有主動權。

  作為“產業新城運營商”的華夏幸福,選擇與“城鄉建設與生活服務商”萬科達成戰略合作,更加有利於結合雙方各自所長,聯手開發京津冀都市圈。同時也是以合作的形式增強對市場風險的抵御。

  此次交易的達成對於兩家行業龍頭企業來說,一方面使華夏幸福加速異地復制並減少環京區域的銷售占比;另一方面可以加快資金回籠,為規模的恢復增長提供資金支持。同時,對萬科來說,以平價獲取優質環京項目,既降低了成本,也加大了對環京區域的布局。此次合作總體來說形成了一種雙贏的局面。

  在市場不好時,企業主動抱團取暖,形成合力減小相互競爭。“信息共享、合作共贏、風險共擔”成為當下房企戰略合作的出發點。

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